بایدها و نبایدهای حوزه مسکن در دولت جدید

حسن رضایی
در بخش‌های پیشین این گزارش به بررسی عملکرد دولت کنونی در حوزه مسکن و ریشه‌های خلق وضعیت فعلی در این بخش کلیدی اقتصاد کشور پرداختیم. کارشناسان اقتصادی همواره بر این باور بوده‌اند که رونق بخش مسکن می‌تواند پیشران خروج اقتصاد از رکود تلقی شود، چرا که راه افتادن قطار تولید در این بخش، چرخ حداقل 200 تا 300 صنعت وابسته به بخش مسکن را هم به چرخش خواهد ‌انداخت.
راهکار عملیاتی شدن این اقدام اما چیست؟ با ملاحظه عملکرد دولت فعلی در این حوزه، پر بیراه نیست اگر بگوییم تنها راهکار دولت جدید برای راه‌انداختن این بخش، گوش فرا دادن به نصیحت لقمان حکیم در زمینه ادب آموختن خواهد بود. بدین معنی که دولت آینده باید هر کاری که دولت فعلی کرده است را ترک کند! مقدمه چنین اقدامی نیز توجه دولت به اصل 31 قانون اساسی پیرامون وظیفه دولت‌ها در قبال مسکن مردم است. بر اساس اصل مذکور، «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.»
مستاجر بودن 40 درصد مردم کشور در حال حاضر- طبق گفته یکی از نمایندگان مجلس- در حالی است که طبق سرشماری سال 95، این آمار 30.7 درصد بوده است! همزمان، توجه به این واقعیت تلخ هم لازم است که طبق آمار وزارت راه و شهر‌سازی، ساخت و ساز واحدهای مسکونی طی شش سال اخیر 50 درصد کاهش پیدا کرده و از حدود 750 هزار واحد به نزدیک 350 هزار واحد در سال رسیده است. روزنامه اصلاح‌طلب اعتماد نیز، 15 مهر ماه سال گذشته، طی گزارشی با استناد به اطلاعات مرکز آمار ایران از کاهش 50 درصدی ساخت مسكن در 8 سال گذشته خبر داده است.
وخامت اوضاع کنونی بازار مسکن اما زمانی پدیدار می‌شود که بدانیم کارشناسان این حوزه از چند سال پیش از این، با توجه به جمعیت
14 میلیونی جوانان در آستانه ازدواج، نیاز سالانه بازار را ساخت یک میلیون واحد مسکونی برآورد کرده بودند. عددی که طبعا با رکود ساخت وساز در دولت روحانی، اکنون فراتر از اینها رفته است. همه اینها در حالی است که طبق بررسی‌ها، ساخت هر 100 متر مربع مسکن، 1.44 شغل مستقیم و یک شغل غیرمستقیم در سال ایجاد می‌کند. دولت اما تمام هشت سال گذشته را به خیال ایجاد اشتغال و رونق آنچنان اقتصادی به التماس اروپا و آمریکا مشغول بوده است!
نیازمند عرضه زمین از سوی دولت هستیم
دستور کار دولت جدید در حوزه مسکن اما چه باید باشد؟ فرهاد بیضایی؛ مدیر سابق گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت در همین زمینه به گزارشگر روزنامه کیهان می‌گوید:
« باید برای شقوق مختلف حوزه مسکن برنامه‌ریزی داشته باشیم. عرضه زمین یکی از راهکارهایی است که باید برای همه اقشار و مدل‌هایی که منجر به تامین مسکن می‌شود در دستور کار قرار بگیرد. دولت حتی می‌تواند اقدام به فروش زمین به کسانی کند که واحد مسکونی دارند ولی به هر دلیل می‌خواهند مسکن مناسب‌تری برای خود بسازند. عرضه زمین، مشکل مسکن را تا حد زیادی حل می‌کند و می‌تواند حوزه مسکن را برای سرمایه‌گذاری جذاب کند.»
بیضایی با بیان اینکه در حال حاضر قیمت سرسام‌آور زمین باعث شده تا حتی سرمایه‌های خردی که تقاضای مصرفی دارند هم وارد حوزه مسکن نشود، می‌گوید:« وقتی مولفه زمین حذف شود و بتوانید مسکن ارزان قیمت در اختیار مردم بگذارید، مسئله تا حد زیادی حل می‌شود. حتی با فروش زمین می‌توان بخشی از منابع حاصل را به تامین مسکن برای گروه‌های کم درآمد اختصاص داد. عرضه زمین البته به این صورت نیست که ما اگر امروز اراده کنیم، فردا بتوانیم زمین عرضه کنیم. این نیاز به برنامه‌های آمایشی، و دستورالعمل‌های مختلف دارد که بدانیم در کلانشهرها، شهرهای بزرگ، شهرهای کوچک و روستاها سیاست زمین ما چیست؟ ممکن است حتی نیاز به تصویب برخی قوانین داشته باشیم. لذا باید از همین الان این برنامه‌ریزی‌ها شروع شود تا امسال بخشی از نیاز به زمین مرتفع شود و در سال‌های آینده بتوانیم با سرعت بیشتری این مسئله را دنبال کنیم.»
این کارشناس حوزه مسکن در بخش دیگری از گفت‌وگوی خود با کیهان ضمن اشاره به اهمیت سیاستگذاری بازار مسکن توسط دولت، تاکید می‌کند:« در حال حاضر، بازار اجاره کاملا رهاشده است که نیاز به تعریف ساختار خاصی دارد. ساختاری که بتواند این بازار را مدیریت و کنترل کند. ایجاد یک بازار متمرکز که قابل رصد کردن باشد و پرهیز از ساختار پراکنده‌ای که مشاورین املاک دارند، از ضروریات این حوزه است. ما نزدیک 200 هزار مشاور املاک در سطح کشور داریم که امکان نظارت دولت بر هر کدام از اینها بسیار سخت است. دولت می‌تواند ساختار مشاورین املاک کنونی را به سمت اپراتوری ببرد و اپراتورهای اجاره داری وجود داشته باشد که از سوی دولت قابل رصد باشند.»
وی تصریح می‌کند: « زیرساخت‌های مالیاتی، ایجاد شفافیت در بازار مسکن و سامانه‌های پایش و مدیریت مسکن از دیگر ضروریاتی است که باید شکل بگیرد تا هر لحظه بدانیم پروژه‌هایی که در حوزه مسکن در حال اجراست، چیست و توسط چه کسی اجرا می‌شود؟ و در نهایت، مشکلات هر کدام رصد شده و موانع پیش روی آنها رفع شود.»
تولید انبوه مشاور املاک
به جای مسکن!
اشاره این کارشناس حوزه مسکن به لزوم ساماندهی بازار اجاره از آن رو حائز اهمیت است که بدانیم بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد طی دوره ۱۳۷۵ تا زمستان 1399 درحالی موجودی مسکن کشور رشد ۲.۵ برابری داشته که طی همین مدت تعداد مشاوران املاک ۱۹ برابر شده است!
پایگاه نود اقتصادی تیر ماه 98 در همین زمینه می‌نویسد:« تعداد زیاد مشاوران املاک از این منظر قابل ‌تامل است که در حال حاضر در تهران حدود ۱۱ هزار مشاور املاک فعالیت می‌کنند، این درحالی است که کل معاملات مسکن اردیبهشت سال جاری ۱۲هزار و ۱۲۸ فقره یعنی به ازای هر مشاور یک فقره معامله است. بررسی‌های«نود اقتصادی» نشان می‌دهد یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت در بازار مسکن، فعالیت سوداگرانه مشاوران املاک است که با قیمت‌گذاری کاذب به التهابات قیمت در بازار مسکن دامن می‌زنند.»
آنچه همواره در آمارها می‌آید البته تعداد مشاورین دارای پروانه کسب است و طبق بررسی‌های میدانی گزارشگر کیهان در حاشیه شهر مشهد مقدس، آمار مشاورین املاک بدون مجوز اگر چندین برابر مشاورین دارای پروانه کسب نباشد، حداقل مساوی آنها خواهد بود!
چگونگی تامین مالی طرح‌های مسکن
تولید انبوه مسکن در شرایط فعلی اما چه تفاوتی با طرح مسکن مهر خواهد داشت؟
فرهاد بیضایی کارشناس حوزه مسکن در بخش دیگری از گفت‌وگوی خود با گزارشگر روزنامه کیهان ضمن اشاره به همین مسئله، تاکید می‌کند:« مسئله‌ای که درخصوص مسکن مهر رخ داده بود، تسهیلات ناشی از پایه پولی بود که منابع بانک مرکزی را دخیل می‌کرد، ولی در حال حاضر ما شرایط سال‌های 86 تا 89 که درآمد ارزی بالایی داشتیم و امکان کنترل بازار از سوی دولت وجود داشت را نداریم.
لذا باید رویکرد تامین مالی متفاوت باشد و تمرکز بر جذب سرمایه‌های سرگردان بازار مسکن باشد. علاوه ‌بر این، با توجه به علاقه‌ای که تقاضای خارجی از برخی کشورهای همسایه مثل عراق و قطر برای سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات ما دارد، می‌توان این امکان را فراهم کرد.
در این زمینه البته موانع قانونی مثل واگذاری زمین به اتباع خارجی وجود دارد که می‌توان با اصلاح قوانین، امکان واگذاری حق بهره‌برداری بلندمدت به اتباع خارجی را فراهم کرد.»
مشکل مسکن یک معضل است
بیت‌الله ستاریان عضو هیئت علمی دانشگاه تهران اما در گفت‌وگو با گزارشگر روزنامه کیهان، نگاه متفاوتی به مسئله تامین مالی طرح‌های ساخت مسکن در دولت آینده دارد و آن را از مهم‌ترین موانع پیش روی دولت معرفی می‌کند.
ستاریان در گفت‌وگو با کیهان با اشاره به اینکه مشکل مسکن معضلی است که تقریبا طی
نیم قرن گذشته کشور ما را درگیر خود کرده است، می‌گوید:« بیش از نیمی از جامعه ما درگیر این مشکل هستند و به طریقی، دامنه اش همه جامعه ما را گرفته است. مثلا ما وقتی مسئله خط فقر را بررسی می‌کنیم می‌بینیم درصد زیادی از جامعه ما زیر خط فقر هستند و وقتی به سبد هزینه خانوارها نگاه می‌کنیم می‌بینیم مسکن در شهرها از 45 تا 80 درصد سهم سبد خانوار را به خود اختصاص داده است. لذا اگر مشکل مسکن حل شود، یکباره بخش زیادی از خانوارهای
زیر خط فقر ما بالای خط فقر می‌آیند و یک رفاه عمومی اتفاق می‌افتد. پس موضوع مسکن یک موضوع کوچک و حاشیه‌ای نیست.»
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه به مسئله تامین مالی پروژه‌های ساخت مسکن در دولت آینده اشاره کرده و می‌گوید:« ما ابزارهای مالی مناسب برای تامین منابع نداریم. در دنیا بیش از 15 ابزار مالی برای مسکن هست که از همه آنها استفاده می‌کنند تا چرخش پول سرعت بگیرد و بتوانند در مقیاس انبوه، مسکن تولید کنند.
چون حجم منابع لازم در این حوزه واقعا بسیار بزرگ است. مثلا شما اگر یک میلیون واحد مسکونی ‌بسازید یعنی باید تقریبا
100 میلیون متر مربع فضای مفید ایجاد کنید. این 100 میلیون متر مربع، 100 میلیون متر مربع هم فضای جانبی، اعم از مشاعات، فضای سبز، فضای آموزشی، بهداشتی و... نیاز دارد. علاوه‌ بر این، طبق بررسی‌ها، هر متر مربع ساخت بنا، به‌اندازه هزینه ساخت یک متر مربع فضا، زیرساخت می‌خواهد. یعنی گاز، آب، برق، جاده و غیره. مجموعه اینها یعنی 400 میلیون متر مربع پول. خب، اگر هزینه متوسط ساخت هر متر بنا را 5 میلیون تومان در نظر بگیریم، یعنی 2 هزار هزار میلیارد تومان پول. این حجم از پول را یا باید با چرخش سریع پول به کار گرفت یا از ابزارهای متنوع موجود در این حوزه برای تامین مالی کمک گرفت. دولت آینده باید ابزارهای مالی را اعم از بازار رهن ثانویه، صندوق‌های مسکن، فاینانس، سرمایه‌گذاری خارجی و غیره را به کار بگیرد. اولین قدم، تمهید ابزارهای تامین مالی است. ولی قبل از این، نوشتن برنامه بلندمدت 20 ساله و میان مدت 10 ساله لازم است.»
آنچه روشن است، اینکه کار در حوزه مسکن با شرایطی که دولت آقای روحانی در این حوزه و کلیت اقتصاد کشور خلق کرده است، به هیچ وجه آسان نخواهد بود. ما اما به خوبی می‌دانیم که وجود برنامه فکر شده و اراده انقلابی می‌تواند بر هر مانعی غلبه نماید. از سویی، موفقیت دولت آینده در این حوزه از آن رو حائز اهمیت است که بخش مسکن در صورت حرکت صحیح و جهشی، خواهد توانست سایر بخش‌های اقتصاد را هم به دنبال خود حرکت دهد.
مازیار حسینی معاون وزیر راه و شهر‌سازی دهم اسفند ماه سال 97 درباره ریشه مشکلات بخش مسکن به رسانه‌ها گفته بود:«متاسفانه در سال‌های گذشته به دلیل ساخت و ساز پایین‌تر از میزان واقعی آن، تقاضای انباشته 5 تا 6 ساله‌ای ایجاد شده است که مشکلاتی را در موضوع اجاره بها رقم زده، که البته باید گفت کنترل این امر در دست وزارتخانه نیست!»
وی همچنین گفته بود:« هم‌اکنون حدود
25 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد که بین 30 تا 40 درصد آنها فرسوده هستند و به لحاظ لرزه‌ای و سازه‌ای نیاز به باز‌سازی و نو‌سازی دارند!» اگر قرار است تحولی در حوزه مسکن رخ دهد، این نوع تعامل با حوزه مسئولیتی باید در دولت آینده پایان یابد و «مسئولیت‌پذیری» و «ما می‌توانیم» جایگزین «بهانه جویی» و ما نمی‌توانیم گردد.