اثرگذاری بازار مسکن بر شاخص تورم را می توان یکی از اصلی ترین عواملی دانست که حساسیت سیاستگذاران اقتصادی دولت یازدهم به این بازار را افزایش داده است.
- رییس دولت یازدهم در شعارهای رقابت انتخابات 92 وعده داده بود که نرخ تورم را کاهش دهد و پس از تشکیل کابینه نیز بر این مهم متمرکز شد اما در این میان هرگونه رونق واقعی یا سفته بازانه در بازار مسکن می توانست عامل ناکامی دولت در این هدفگذاری باشد.
از دیگر سو، به واسطه جهش قیمتی مسکن در دوره رونق قبلی و همچنین سرمایه گذاری های انبوهی که در سال های 91 و 92، در این صنعت انجام شده بود، قیمت مسکن افزایش یافت و عرضه آن بیش از تقاضای بازار شد؛ ازاین رو بازار مسکن در این مقطع زمانی چاره ای جز اصلاح قیمتی نداشت و همین وضعیت به کمک دولت آمد تا به راحتی عامل تورم زای رونق بازار مسکن را مهار کند.
در این میان تعمیق رکود اقتصادی در صنایع وابسته به بخش مسکن، برجسته ترین اتفاق ناخوشایندی بود که در صنعت ساختمان به وقوع پیوست تا جایی که گفته می شود حدود 77 درصد صنایعی که مستقیما در حوزه تولید مصالح به صنعت ساختمان مربوط هستند ورشکست شده و 23 درصد باقیمانده نیز با نیمی از ظرفیت فعالیت می کنند.
از دیگر سو تعطیلی صنایعی که غیرمستقیم به صنعت ساختمان وابسته هستند نیز حدود 60 درصد اعلام شده که حاکی از رکود سنگین در این حوزه است.
بیت الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن تعمیق رکود در صنایع وابسته به صنعت ساختمان را هشداردهنده توصیف می کند و معتقد است: این وضعیت قابلیت تداوم ندارد.
او می گوید: پیش بینی رونق مسکن در سال 95 به واسطه تأخیری که در بروز آثار اقتصادی اجرایی شدن برجام روی داد، به تعویق افتاد اما در وضعیت فعلی پیش بینی می شود که در میانه سال 96 بازار مسکن رونق از دست رفته را باز یابد و چنانچه با اصرار بر کاهش نرخ تورم از این اتفاق جلوگیری شود، به ناچار یکی، دو سال بعد رونق مسکن با شدت بیشتری رخ خواهد داد و کل دستاوردهای کاهش تورم در چند سال اخیر را به یک باره از بین خواهد برد.
پیش بینی های کارشناسی از بازار مسکن 95 که اغلب بر رونق بازار مسکن و افزایش ساخت وساز در این بخش از اقتصاد کشور استوار بودند تقریبا محقق نشدند و صنعت ساختمان نتوانست از رکود خارج شود.
به نظر شما علت محقق نشدن این پیش بینی ها چه بود و وضعیت صنعت ساختمان در سال 96 به کجا می رسد؟ در سال 95 با توجه به اثرگذاری توافق هسته ای و اجرایی شدن برجام بر اقتصاد کشور پیش بینی می شد بازار مسکن از ابتدای سال یا حداکثر از نیمه دوم سال وارد رونق شود اما عملا اثرگذاری های اقتصادی این توافق با تأخیر مواجه شد.
از دیگر سو بخشی از منابع کشور برگشت و در بخش های مختلف یک سری معادلات و تعاملات اقتصادی با دنیا از سر گرفته شد.
از طرف دیگر فروش نفت کشور هم از حوالی یک میلیون بشکه در روز به 3، 4 میلیون بشکه رسید و شرایطی مهیا شد که منابع حاصل از آن به صورت نقدی یا تهاتر وارد کشور شود.
این اتفاقات به تقویت دولت انجامید؛ به گونه ای که توانست بخشی از بدهی های خود را به روش های مختلف اعم از پرداخت به نقدی، تهاتر، انتشار اوراق بدهی و اسناد خزانه تسویه کند و در ماه های پیش رو نیز این فرایند تسریع خواهد شد چراکه براساس هدفگذاری هایی که در اقتصاد شده است صنایع باید وارد فاز توسعه و پیشرفت و رونق شود.
در این وضعیت منابعی به اقتصاد تزریق خواهد شد اما این منابع به علت وضعیت منحصر به فردی که در اقتصاد کشور با آن مواجه هستیم به مرور زمان از بخش مسکن سر در خواهد آورد که منجر به تحولاتی در بازار مسکن خواهد شد.
چه مساله ای باعث می شود منابعی که با هدف توسعه و پیشرفت به اقتصاد تزریق می شود، حتی در این برهه از زمان که بازار مسکن با رکود مواجه است، به سمت این بازار سوق پیدا کند؟ به این دلیل که مسکن یک کالای سرمایه ای است و در اقتصاد ایران که به واسطه دولتی بودن، جایگاه قابل توجهی برای سرمایه گذاری و فعالیت بخش خصوصی در صنعت و تولید وجود ندارد، سرمایه ها ناچارند برای حفظ ارز به ارز، طلا، زمین و مسکن تبدیل شوند.
در ایران دولت به صورت ناخودآگاه در بدنه خود رقیب تولید کننده و صنعتگر غیردولتی است؛ در حالی که وظیفه اصلی دولت مهیا کردن فضا برای فعالیت اقتصادی مردم است نه اینکه با آنها رقابت کند.
اقتصاد دولتی ایران نقدینگی را افزایش می دهد و مردم ناچارند برای حفظ ارزش سرمایه خود آن را به کالای سرمایه ای تبدیل کنند چراکه امکان توسعه از آنها گرفته شده است.
به مردم توصیه می شود که در صنایع خرد و کلان سرمایه گذاری کنند اما این صنایع هم عاقبت به دولت وصل هستند و سرمایه گذاران این بخش ها نیز عاقبت باید با دولت رقابت کنند؛ پس عملا امکان سرمایه گذاری مردم در چنین حوزه هایی وجود ندارد.
ازاین رو ناگزیر سرمایه ها را به سمت بازار املاک و مستغلات می برند که موجت افزایش قیمت و بروز شبه بیماری هلندی در این بازار می شود.
پس در صورت تزریق منابع به اقتصاد، سرمایه ها ناگزیر وارد بازار مسکن خواهند شد.
با این توضیحات، چه وضعیتی را برای بازار مسکن 96 متصور هستید؟ با توجه به نحوه فروش نفت و شکل نقدینگی موجود در کشور احتمالا اواخر نیمه اول سال 96 یعنی در تابستان، تحولاتی را در بخش مسکن شاهد خواهیم بود که این تحولات قدرمسلم با 4 افزایش همراه خواهد شد؛ به گونه ای که تا میانه سال 96 افزایش معاملات، افزایش قیمت، افزایش صدور پروانه های ساختمانی و افزایش سرمایه گذاری و تولید را شاهد خواهیم بود.
اصولا سازندگان بازار مسکن با پیش بینی وقوع رونق در آینده این بازار، به سرمایه گذاری و ساخت واحدهای مسکونی برای عرضه در دوره رونق اقدام می کنند؛ در حالی که در شرایط فعلی، تولیدکنندگان مسکن چنین رفتاری ندارند.
دوره رونق مسکن پس از آغاز حداقل یک سال تا یک سال و نیم طول می کشد؛ به همین دلیل احتمالا از اوایل سال آینده تا حوالی خرداد، تولید مسکن نیز شتاب خواهد گرفت.
از دیگر سو فعلا بخشی از پروژه های مسکونی نیمه تمام نیز در کشور هست که سازندگان منتظرند در آن مقطع آنها را تکمیل و عرضه کنند.
علاوه بر اینها بخش کمی از تولیدات سنوات گذشته نیز هنوز در بازار وجود دارد که تا زمان اتمام سرمایه گذاری های جدید به فروش خواهند رسید.
اگر این پیش بینی محقق شود و تابستان سال آینده بازار مسکن به رونق برسد، با توجه به اینکه دولت اعلام کرده در سال آتی نیز سیاست کنترل تورم را ادامه خواهد داد، وضعیت اقتصاد کشور چگونه می شود؟ به نظر نمی رسد در صورت به رونق رسیدن بازار مسکن در میانه سال آتی، بتوانند تورم را کنترل کنند.
با ساختاری که در اقتصاد ما هست، ادامه کنترل تورم برای سال های چهارم و پنجم ممکن نیست.
مشکل عمده این خواهد بود که اگر بخواهند رشد اقتصادی ایجاد کنند باید در صنایع سرمایه گذاری کرده و پرداخت داشته باشند؛ در حالی که این پول ها به هر شکلی که وارد اقتصاد شود سر از بازار زمین و مسکن درمی آورد.
اگر هم نخواهند پولی تزریق کنند همین حالت فعلی تداوم پیدا می کند که در این صورت باید فاتحه بخش هایی از اقتصاد کشور را بخوانیم.
احتمال حفظ وضع موجود چقدر است و در این صورت چه اتفاقی می افتد؟ بارها گفته ایم که رکود به این شکل در صنعت ساختمان عوارض خطرناکی دارد.
فعلا صنایع پایین دستی صنعت ساختمان ایران به کلی نابود شده و بخش قابل توجهی از کارخانه های تولید مصالح ساختمانی کشور که روزی صادرکننده هم بودند، بسته شده ا ند.
با ادامه وضع موجود، رفته رفته تعداد این ورشکستگی ها تا نابودی کامل این صنایع پیش می رود.
آمارهایی که اخیرا یک گروه سرمایه گذاری تهیه کرده است، نشان می دهد تا امروز تقریبا 77درصد کارخانه های تولید مصالح ساختمانی کشور تعطیل شده اند و 23 درصد باقیمانده نیز ساعات کار خود را به نصف کاهش داده اند.
این وضعیت کارخانه هایی است که مستقیما با بخش مسکن در ارتباط هستند.
کارخانه هایی که غیرمستقیم با بخش ساختمان ارتباط دارند نیز فعلا بالای 60درصد تعطیل شده اند یا با طرفیت بسیار پایینی فعالیت می کنند.
اگر رکود فعلی اقتصاد ایران در سال آینده نیز ادامه پیدا کند، چه اتفاقی می افتد؟ کارخانه ها و صنایعی که به واسطه رکود در اقتصاد ایران تعطیل شده اند، باید با تزریق منابع و ایجاد رونق به راه بیفتند یا جایگزین شوند؛ حالا اگر آینده هم رکود ادامه پیدا کند و 2سال بعد هم بخواهند این کارخانه ها را فعال کنند باز باید با تزریق پول و ایجاد رونق این کار را انجام دهند.
در هر صورت همانگونه که توضیح دادم بخش عمده این پول ها در نهایت برای حفظ ارزش خود سر از بازار ملک در می آورد.
در این حالت اولا تمام تورمی را که در این 4 سال حفظ کرده ایم به یکباره جبران می شود و دوما تا این کارخانه ها بخواهند خود را به مرحله رقابتی برساند 7 ، 8 سال طول می کشد؛ ضمن اینکه به واسطه کمبود ناشی از تعطیلی تولیدکنندگان مصالح ساختمانی، قیمت مصالح نیز افزایش می یابد و منجر به افزایش قیمت مسکن می شود.
این احتمال هست که کار به واردات مصالح ساختمانی هم برسد؟ کار به آنجا نمی رسد اما مصالح بی کیفیت وارد بازار می شوند و کیفیت ساختمان ها افت خواهد کرد.
در این وضعیت، صنعت ساختمان ایران که چندین سال از استانداردهای روز صنعت ساختمان دنیا عقب است، چندین سال دیگر به عقب رانده می شود.
کلید واژه ها: بازار مسکن - مسکن - بازار - ساختمان - اقتصاد - پیش بینی - اقتصادی - صنعت - دولت یازدهم - بینی - تورم - افزایش - درصد - دولت - رکود - رییس دولت یازدهم - نرخ تورم - کارشناس - توافق هسته ای - کاهش - قیمت - رکود اقتصادی - سرمایه گذاری - توافق - توافق هسته - قیمت مسکن - ساختمانی - کشور - انتخابات - هسته ای
